III. ОСВОБОЖДЕНИЕ. ЧТО ДЕЛАТЬ? Адрес опыта: ул.Видова, д.137А. Форма управления многоквартирным домом: после смены двух управляющих компаний – НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ

Внимание, откроется в новом окне. PDFПечатьE-mail

1) Тарифы растут – качество услуг не улучшается

***

***Когда власти только затеяли реформу ЖКХ, мы, собственники жилья в многоквартирных домах (МКД), как всегда, верили в лучшее. Мы не против были стать хозяевами в собственном доме. Нам объясняли со страниц газет и экранов телевизоров, что есть три формы управления МКД – 1) непосредственное, 2) создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) и 3) посредством управляющих компаний (УК). Пишущие и вещающие журналисты тоже верили в то, что говорили. Мол, непосредственное управление больше всего подходит для небольших домов, УК похоже на старый ЖЭК, но с современным подходом, а вот ТСЖ – это для активных, продвинутых жильцов, желающих взять бразды правления в свои руки.

***Давайте пропустим все минувшие стадии нашего постепенного разочарования и перейдем прямо к нынешнему положению дел. Из прежнего (кстати, недавнего) упомянем лишь о том, что федеральные власти активно насаждали повсеместное создание ТСЖ. Если их было мало, отказывали в солидных средствах на капремонт из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Так что власти на местах всячески старались достичь заветного процента.

***Итак, что мы имеем сегодня? Пожалуй, ничего, кроме того, что имеют нас. Казалось бы, после достижения 100-процентной оплаты услуг ЖКХ, а это произошло уже несколько лет назад, рост тарифов, который власти объясняли такой «необходимостью», должен был остановиться. Однако ничего подобного не происходит. Тарифы продолжают расти темпами в разы выше инфляции, по сути, определяя её величину. Понятно, что за этим стоит уже ничем не прикрытый грабёж населения разного рода олигархами, свившимися в один криминальный клубок с «генералами» ЖКХ.

***Сейчас мы все уже отлично осведомлены о многочисленных уловках управляющих компаний, которые жульничают, чтобы уменьшить свои расходы. Казалось бы, именно мы сами нанимаем ту или иную УК для управления домом и в любое время можем ее сменить, если она работает плохо. На деле всё совсем не так. И сменить ох, как непросто, и расчеты проверить крайне затруднительно. Приписки, завышения, скрытые начисления и т.п., а теперь еще и те самые общедомовые нужды. Как старушке, израсходовавшей за месяц 1 кубометр воды, не получить инфаркт, узнав, что она должна заплатить еще за 10 общедомовых кубов?!

***С ТСЖ, пожалуй, даже хуже, чем с УК. Массовое создание липовых ТСЖ и жилкооперативов открыло перед криминалом огромное поле для наживы. Став председателем такого ТСЖ (решения собственников жилых помещений в доме обычно просто подтасовываются), любой мошенник получает возможность творить что угодно. Он может освобождать от квартплаты себя, а также членов правления и ревизора в обмен на нужные решения. У него есть возможность формировать любой состав статей квартплаты, включая в неё, например, даже расходы на содержание платной автостоянки на придомовой территории. О том, как расходуются полученные от аренды общего имущества и собранные с жильцов деньги, председатель отчитывается только перед ревизором, с которым, судя по всему, и «пилит» их.

***В Новороссийске немало случаев, когда «мертвой хваткой» вцепляются вдруг друга два председателя ТСЖ, каждый из которых кричит о своей легитимности. При этом рядовые собственники страдают, ожидаяот обоих худшего. Например, бегства с собранными деньгами.

***Да и честным председателям ТСЖ отнюдь не легко. Попробуй, достучись до каждого должника! А долги за жилищно-коммунальные услуги растут, как снежный ком. И попробуй дай отпор, когда тебя стараются прижать со всех сторон. То в СРО (саморегулируемую организацию) вступать заставляют, то за неотремонтированный фасад по-крупному штрафуют…

***Казалось бы, при нынешнем законодательстве уйти из коммунального рабства невозможно. Нет, очень даже возможно! И поможет в этом, как ни удивительно, именно непосредственное управление многоквартирным домом. Оказывается, оно прекрасно применимо не только к маленьким домам, но и самым большим многоэтажкам. Мы отправились за позитивным опытом в д.137А по ул.Видова. Сегодня это чуть ли не единственный МКД в Новороссийске, где жильцам на деле удалось в полной мере стать хозяевами своего дома. Но, судя по услышанному от председателя совета дома Марины Коваленко, ни капельки не сомневаемся, что вскоре за пионерами последуют другие, и движение станет массовым!

***

2) Чтобы уйти от управляющей компании, собственникам жилья пришлось обращаться в суд

***

***Марина Владимировна рассказывает обо всем происходившем без эмоций, но из рассказа все отчетливее становится понятно, что нервничать пришлось. И сильно. Но так было раньше. Сейчас ситуация в корне изменилась.

***- Когда началась реформа ЖКХ, наш дом, как и почти все остальные, оказался под управлением «Новороссийской управляющей компания» - «НУКа». Поначалу мы думали, что ничего, по сути, не изменилось. Три года мы пробыли в «НУКе», так и не осознав перемен, продолжая жить по старинке. Деньги мы, жильцы, платили исправно, но ничего не получали взамен. Потом к нам во двор пришли, так сказать, агитаторы из УК «ЖКХ-Сервис», которым удалось красивыми обещаниями убедить некоторых собственников  перейти в УК «ЖКХ-Сервис». Мол, тогда все изменится к лучшему. Люди привыкли верить обещаниям. Поверили и в этот раз, не разбираясь ни в деталях, ни даже в сути предложенного. Короче, с 1 января 2011 года мы перешли в «ЖКХ-Сервис» и сотрудничали с этой УК в течение полутора с лишним лет.

***- Обещания так и остались обещаниями?

***- Вот именно! Единственное, что нам сделали, так это перила при входе в подъезд. Но ситуация была хуже, чем простое бездействие. У нас была такая неприятная проблема: подвал систематически затапливался канализационными стоками. В очередной раз, когда это случилось, я как раз была в отпуске и решила позвонить в нашу управляющую компанию, чтобы вызвать кого-то для устранения беды. За два дня я не смогла дозвониться, тогда решила сходить в офис УК, благо, что он находился через дорогу. Но когда я туда пришла, двери оказались заколочены, а окна закрыты. Мне это не понравилось, тем более что когда за них агитировали, я была против спонтанного перехода.

***Мое недоверие было обусловлено тем, что было много красивых восторженных слов, но не было конкретики. На вопросы об учредителях компании, домах, которые уже обслуживаются данной компанией, проекте договора, тарифе и др. я не получила вразумительных ответов. Почему-то было ощущение, что компания просуществует какое-то время и исчезнет вместе с нашими деньгами. Да и весь переход произошел как-то непонятно. Прошло агитационное собрание, а потом через несколько дней во дворе дома ко мне подошли «агитаторы» и попросили  поставить подпись, означающую мое согласие на переход в УК «ЖКХ-Сервис». Я отказалась. Думаю, что и к остальным жильцам  подходили так же. Вот такое было голосование, но, видимо, удалось все-таки собрать нужное количество голосов. Однако насколько это было законно?

***И вот представьте мое состояние, когда я вдруг обнаружила, что в помещении, где когда-то располагалась УК, нет никого, пусто. Пришлось искать, куда же компания делась. Даже была вынуждена обратиться в администрацию города для прояснения ситуации. К счастью, УК «ЖКХ-сервис» не совсем исчезла, а переехала в другой офис - в центр города. Но почему же не предупредили нас, жильцов? Обидно! Пришлось «нанести» визит в новый офис. Прошло всего лишь полгода,  а директор уже новый, не тот, который агитировал. Я как собственник жилья  в письменной форме попросила предоставить мне договор управления и дать информацию о тарифе, а также о том, как тратятся наши деньги.

***Ну, вот, дали… Из полученного отчета о выполненных работах было видно, что деньги, которые жильцы нашего дома должны были бы заплатить в течение всего 2011 года по статье «содержание общедомового имущества», уже сполна освоены за 6 месяцев. Причем, в основном, на какие-то работы по электрике в подвале. Попросила поконкретнее, «пообъектно» расписать: что, где, когда было сделано. Вот тут-то и возникли проблемы. Новый директор не в курсе деяний старого, и документы почему-то сложно найти… Кстати, на момент нашего ухода из «ЖКХ-Сервис» поменялось 4 директора за полтора года!

***Из полученного тарифа было видно, насколько велики управленческие расходы. Они оказались сопоставимы с расходами на содержание дома!

***Тогда я поняла, что пришло время проявить инициативу. Раскидала в почтовые ящики приглашения: давайте соберемся и решим, как дальше быть. Пришло довольно много народа. Как оказалось, недовольна «ЖКХ-Сервисом» не одна только я. Но какой смысл быть просто недовольным? Надо что-то делать! И у нас практически спонтанно возникла инициативная группа (впоследствии мы вошли в совет дома). Среди нас есть те, кто получил высшее юридическое образование, высшее экономическое, высшее техническое.

***Мы распределили обязанности между собой. Я, например, прошла по офисам действующих в Новороссийске УК, познакомилась с их начальством, поинтересовалась с тарифами, которые они могут нам предложить. А наши инициативные жильцы пенсионного возраста прошлись по домам, которые находились в обслуживании у этих УК, поговорили с людьми. Вот так мы потихоньку собирали информацию. На это ушло примерно  полгода.

***Марина Владимировна подробно рассказывает обо всех перипетиях. Главное, что всю собранную информацию сразу доводили до остальных  жильцов на собраниях.

***наете, все полтора года было ощущение что УК работает не на нас, а против - продолжает Марина Коваленко. - Мы будто находились в состоянии противостояния. С компанией общались чаще всего через телефон «горячей линии». Мы делали какие-то заявки. То опять затопило подвал, то на месяц позже начался отопительный сезон – не могли устранить завоздушивание. То еще что-то. Вынуждены были звонить на «горячую линию», писать письма в жилищную инспекцию. Только после таких обращений они реагировали. Это очень надоело. Но когда мы, наконец, решили избавиться от этого ига, «ЖКХ-Сервис» не захотел нас отпускать!

***- То есть управленцы пошли вопреки воле жителей, четко выраженной в рамках закона на общем собрания собственников?

***- Верно. Нам пришлось обращаться в суд. Хочется сказать спасибо общественникам из городского «Центра защиты прав потребителей», который выступил в наших интересах. А еще нам оказывала юридическую поддержку и сопровождение управляющая компания «Ремонтно-эксплуатационное управление №1». В рамках договора, но договора уже не об управлении, а об услугах и выполнении работ! Фактически, «РЭУ №1» является нашим основным подрядчиком при содержании дома. И основным помощником во всех делах тоже. Но не управленцем! 29 января 2013 года состоялось решение Приморского районного суда в нашу пользу. Мы смогли уйти из «ЖКХ-Сервиса» и перейти на непосредственное управление.

***

3) Это сладкое слово – СВОБОДА!

***

***Теперь самое время объяснить важнейшие детали происшедшего для читателей бюллетеня. В чем особенности непосредственного управления?

***- При непосредственном управлении многоквартирным домом каждый собственник заключает письменный договор на поставку воды, электроэнергии и других ресурсов с ресурсоснабжающими компаниями, - прокомментировала руководитель НГОО «Центр защиты прав потребителей» Светлана Шендрикова. – Договор обязательно должен быть заключен в письменном виде и в нем прописаны все детали услуги, параметры качества коммунальных ресурсов. Если услуга была предоставлена не удовлетворительно, потребитель вправе оплатить ее не в полном объеме!

***Самое важное, что при непосредственном управлении никому не придется отвечать за долги соседей, платить за те самые общедомовые нужды, например, уворованную кем-то электроэнергию. Каждый отвечает только сам за себя!

***А кто же при непосредственном управлении выполняет услуги по содержанию общедомового имущества, в том числе, моет лестницы, косит траву во дворе, обслуживает электрощитки, выполняет весь текущий ремонт? Правильный ответ: одна или несколько организаций, которые наняты жителями. В данном случае жильцы на общем собрании выбрали ООО УК «РЭУ № 1», хорошо зарекомендовавшее себя в других домах. И хотя в названии этого предприятия есть слова «управляющая компания», при непосредственном управлении она в такой роли не выступает. И, надо подчеркнуть, при нынешнем законодательстве это полностью отвечает интересам не только собственников жилья, но и их партнеров по содержанию дома.

***- При работе в качестве управляющей компании мы фактически выступаем в роли посредника между собственниками и поставщиками коммунальных ресурсов, - рассказывает директор «РЭУ №1» Олег Плешаков. - Но речь вовсе не только о простой передаче собранных денег со счета на счет. Мы в этом случае несем ответственность и за должников-неплательщиков. А поставщиков, к примеру, электроэнергии или тепла не волнует то, что ресурсы не оплачиваются или разворовываются. Ведь управляющая компания по договору обязана заплатить сполна. А сама потом выкручиваться, ища способ возместить потери. Этот «коммунизм» надоел и жильцам, и нам. Не дело, когда добросовестному плательщику надо отвечать за долги соседей. И нам, управленцам, тоже вместо нормальной работы по содержанию домов приходится становиться «выбивателем» долгов. Люди должны за свет, воду, тепло, а крайними становятся УК и честные плательщики. Коммунистическая идея не работает даже в таком применении! Управляющие компании, равно как и ТСЖ, наращивают долги перед поставщиками ресурсов. А проигрывают, в конечном итоге, рядовые собственники жилья. Содержать дом в порядке – вот та работа, которую мы хорошо умеем делать. Сосредоточиться именно на этом - наша мечта. И непосредственное управление это как раз позволяет.

*

4) На Видова, 137А попрощались с «коммунальным коммунизмом»

***

***Итак, большинством голосов жители дома выбрали другую компанию – «РЭУ №1», которая будет обслуживать их дом, но не управлять. Деньги, которые предназначаются ресурсоснабжающим организациям, через счета компании проходить не будут. Марина Коваленко рассказывает подробности ухода-перехода. Их важно знать, если в вашей многоэтажке захотят последовать примеру д.137А по ул.Видова.

***- Многим жильцам была непонятна суть «непосредственного управления». Некоторые жильцы предлагали создать ТСЖ, полагая, что все деньги, которые мы платим по тарифу, пойдут на ремонт и приведение в порядок уже порядком запущенного за 25 лет существования дома. Пришлось объяснять, что в тарифе заложены  обязательные платежи (вывоз мусора, обслуживание лифта, уборка придомовой территории).

***Кроме того, при создании ТСЖ возникнут дополнительные расходы, связанные с содержанием штата товарищества - как минимум, председателя и бухгалтера, и эти расходы будут даже больше, чем управленческие расходы, которые мы оплачиваем УК.

***На мой взгляд, весомыми преимуществами непосредственного управления являются вот какие:

1) ОТСУТСТВУЮТ расходы, связанные с привлечением к управлению управляющей компании или же расходы на содержание штата ТСЖ;

2) СОКРАЩАЮТСЯ расходы по статье «начисление и сбор платежей», которые также заложены в тарифе. Это происходит за счет того, что жильцы, являющиеся потребителями коммунальных ресурсов - света, воды, отопления и др., напрямую по отдельным квитанциям расплачиваются с ресурсоснабжающими организациями. «Прогон» денег с одного расчетного счета на другой отсутствует.

3) За счет экономии по первым двум пунктам можно УВЕЛИЧИТЬ расходы по статье «работы по содержанию жилищного фонда».

***Все это я объясняла людям не на пальцах, а в конкретном сравнении двух тарифов: УК «ЖКХ-Сервис» и УК «РЭУ № 1» (последний был предварительно согласован с руководством УК «РЭУ № 1»). Сравнивая цифры, люди наглядно видели преимущества непосредственного управления.

***Однако несмотря на это преимущество, некоторых пугала мысль, что все проблемы, которые неизбежно возникают при отношениях с ресурсоснабжающими организациями, придется теперь решать самостоятельно. Было непонятно, как действовать, например при каких-либо аварийных ситуациях на коммунальных сетях за пределами границ дома, ведь они находятся в ведении поставщиков ресурсов? Кто будет этим заниматься? Совет дома, да. Но ни я, председатель совета, ни его члены зарплаты не получаем. А вдруг что-то пойдет не так? Кто будет «утрясать» всевозможные проблемы в отношениях с тем же водоканалам или тепловыми сетями? Однако когда мы тесно пообщались с директором «РЭУ №1», все сомнения отпали. Мы заручились его поддержкой и внесли в договор пункт, что при любых «трениях» со сторонними организациями, в том числе и поставщиками ресурсов, «РЭУ №1» оказывает нам юридическую помощь и юридическое сопровождение. Сейчас исполнилось полгода, как мы заключили договор с «РЭУ №1». И мы точно знаем, что обещания, пункты договора полностью выполняются. В решении всех общих проблем нам всегда оказывает нужную помощь ООО УК «РЭУ № 1». Это касается и проблем юридического характера.

***- А что с коммунальной экономикой?

***- При переходе на непосредственное управление все очень боялись повышения тарифа. Пришлось пояснять, что обязательные платежи, заложенные в тарифе (вывоз ТБО и КГМ, обслуживание лифта, начисление и сбор платежей, аварийно-диспетчерское обслуживание) будут сформированы по расценкам тех организаций, которые выполняют те или иные работы. Что же касается расходов на «техническое обслуживание общего имущества дома», то тут мы сами себе хозяева. Перейдя на непосредственное управление, мы тариф оставили в прежних рамках, но перераспределили статьи затрат. У нас ушла такая затратная статья расходов, как управление домом, которая составляла 16,2% от тарифа! Значительно сократились расходы за начисление и сбор платежей (с 7,3% до 4,7 %). За счет этого мы увеличили полезные расходы на «техническое обслуживание общего имущества дома». Если в старом тарифе  (УК «ЖКХ-Сервис») эта статья составляла 31,53%, то  в новом тарифе (непосредственное управление) уже 43,0%. Платим по-прежнему через кассы ГРЦ, это всех устраивает. Единственное неудобство – платить за отопление и горячее водоснабжение в кассе филиала ОАО «АТЭК» «Новороссийские тепловые сети» по адресу ул. Куникова, 43. Но буквально вчера я получила письмо от руководства филиала о том, что платежи за горячее водоснабжение и отопление также можно будет осуществлять через кассы ГРЦ. Кстати, и эта проблема также решалась в тесном сотрудничестве с руководством ООО УК «РЭУ № 1».

***Перейдя на непосредственное управление, мы получили конкретную выгоду! Сэкономленные деньги пустили на работы по обслуживанию дома. Главное же именно в том, что ООО УК «РЭУ №1» мы платим только за содержание жилья. И эти работы выполнены, всем видны!

***- Какие именно?

***- Мы полностью перебрали систему канализации в подвале в районе первого подъезда. Устранили и другую причину, вызывающую затопление подвала. Речь о систематических засорах канализации во дворе дома, которые, как выяснилось, происходили  из-за перекоса труб. Специалисты «РЭУ №1» со спецтехникой нашли это место, тщательно прочистили, установили новый канализационный люк. Еще за счет сэкономленных средств в трех квартирах поменяли канализационные стояки, они являются общедомовым имуществом. Плюс оборудовали помещение для уборщицы. Также, нам перекрыли 40 квадратных метров крыши и восстановили уличное освещение над вторым подъездом - сделали «кобру». Это всего лишь за полгода! Сравните с новыми приподъездными перилами «ЖКХ-Сервиса» за полтора года.

***- Наверняка и люди в доме сдружились.

***- Точно подмечено! За последнее время мы очень сплотились. У нас часто происходят собрания, выходит много народа. Я, честно говоря, раньше не знала практически никого, а сейчас все наоборот.

***- Вот что еще хочется спросить. Сейчас для всех, вопреки нормальной логике, общедомовые счетчики становятся пугалом, прибором обмана со стороны ресурсников и УК. А у вас есть общие счетчики?

***- У нас установлен общедомовой счетчик горячей воды. Он был установлен еще 2,5 года назад, но никакой выгоды от этого мы не видели, хотя были предположения, что если рассчитать стоимость кубометра горячей воды по показаниям общедомового счетчика, то она будет отличаться от тарифа в меньшую сторону, т.к. температура горячей воды у нас в доме не всегда соответствует норме. В течение полутора лет мы неоднократно обращались в «ЖКХ-сервис», чтобы нам дали сведения о показаниях этого счетчика. Увы, добиться документа так и не удалось. Когда мы перешли на непосредственное управление, я как потребитель коммунальных услуг легко получила у поставщика ресурса нужную информацию. Вот показания за январь 2013 года. Как видите, в январе у нас кубометр горячей воды обошелся примерно в 137 рублей. В феврале стоимость кубометра была 133 рубля. Она меньше из-за чуть более низкой температуры подаваемой воды. А при старой УК мы все время – якобы по счетчику - платили 152 рубля.

***- А в планах у вас какие работы?

***- Мы на совете решили так: надо привести в порядок дом. Люди с этим, конечно, согласились. Делать всё будем постепенно. Сейчас вот на общее собрание вынесли вопрос замены подъездных окон. В тарифе на это средств не хватит. «РЭУ №1» предложило вариант с рассрочкой оплаты на полгода. Выйдет, по-моему, не накладно, но, конечно, этот вопрос будет решен на общем собрании. Надо набрать 51% при голосовании. Возможно, большинство не согласится. Тогда будем думать над другими вариантами. Мы стали чувствовать себя хозяевами, а руководителей и работников «РЭУ №1» видим нашими надежными помощниками. Мы с ними по одну сторону «баррикад». Удивительно приятное чувство.

***- На вызовы в «РЭУ №1» быстро реагируют?

***- Никакого сравнения с «ЖКХ-Сервисом»! Как только дом перешел на непосредственное управление, пришли представители РЭУ, осмотрели все в доме, составили план работ на ближайший период. А сейчас, если есть нужда что-то починить, хватает пары дней. Бывает и сразу, это зависит от вида работ. Аварийно-диспетчерская служба в «РЭУ №1» работает действительно круглосуточно. Вызовы оплачиваются в рамках существующего тарифа. Канализацию в подвале перебрали за неделю. А раньше, вспоминаю, меняли так называемые «отводы»(9 шт.) в системе канализации в подвале  … семь месяцев. Один «отвод» стоил 68,00 руб. Стоимость работ по замене 9-и отводов согласно смете составила 54000-00 руб.!  До сих пор разбираемся.

*** - Вопрос напоследок. Вы посоветуете жильцам других домов переходить на непосредственное управление?

***- Однозначно да. На сегодняшний день ООО УК «РЭУ №1» - единственная компания в городе, работающая с МКД, перешедшими на непосредственное управление. И эта компания работает на нас и вместе с нами! Я это говорю абсолютно искренне, не кривя душой. Не надо бояться нового, нужно занять немного более активную жизненную позицию, и тогда обязательно все получится. Реалии нынешней жизни таковы, что никто к нам не придет и ничего не принесет на блюдечке с золотой каемочкой. Нужно определиться, чего вы сами хотите, а компания ООО УК «РЭУ №1»  поможет вам осуществить намеченное. На мой взгляд, директору этой компании удалось создать коллектив, где каждый на своем месте. И на сегодняшний день не было случая, когда у нас возникли бы какие-либо «потусторонние» проблемы при решении тех или иных вопросов.

P.S. На днях в Интернете появилась заметка о том, что в Новороссийске жителям из-за должников могут отключить горячую воду. Оказывается, долги абонентов перед Новороссийскими тепловыми сетями превысили уже 100 млн рублей. «Мы несем значительные затраты по замене оборудования на котельных и по ремонту теплосетей. Поэтому ситуация с неплатежами может негативно сказаться на подготовке к следующему отопительному сезону, которую мы начинаем задолго до окончания холодов, ведь нужно заранее заказать дорогостоящие материалы и оборудование», - рассказал директор филиала «АТЭК» «Новороссийские тепловые сети» Александр Сборщик. Первая тройка должников: УК «Югжилэксплуатация» (не выплатила 38,2 млн рублей), УК «Славия-Юг» (14,1 млн рублей) и ТСЖ «Оптимист» (8,8 млн рублей). Вот к чему приводит «коммунальный коммунизм»!